Zu Chancen und Risiken von Re-Kommunalisierungen

Das Beispiel Berlin

Philipp Möller

In Berlin wurden seit 2012 mehr als 55.000 Wohnungen durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen und die ebenfalls städtische »Berlinovo« von privaten Wohnungsunternehmen angekauft. Diese Re-Kommunalisierungen in der Größenordnung einer mittelgroßen Stadt folgen den politischen Vorgaben des Landes für die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Laut der „Roadmap“ aus dem Jahr 2016 sollen die Unternehmen ihre Bestände bis zum Jahr 2026 auf 400.000 Wohnungen aufstocken. Viele Ankäufe fanden in größeren Paketen statt und wurden den großen, börsennotierten Wohnungskonzernen abgekauft. 2019 erwarb die landeseigene »Gewobag« rund 6.000 Wohnungen von »ADO Properties« für 920 Millionen Euro. Der größte und spektakulärste Ankauf war sicherlich der Ankauf von 15.000 Wohnungen der »Deutsche Wohnen« und »Vonovia«. Dieser fand im Rahmen eines von der Berliner SPD eingefädelten Deals kurz vor den Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus und der Abstimmung über den Volksentscheid »Deutsche Wohnen & Co enteignen« im Sommer 2021 statt. 2,46 Milliarden Euro mussten die städtischen Unternehmen »Howoge«, »Degewo« und »Berlinovo« für den Ankauf der Wohnungen auf den Tisch legen. Damit bezahlten die landeseigenen Unternehmen für die Wohnungen ein Vielfaches der Summen, die sie in den 1990er und 2000er Jahren mit der Privatisierung eingenommen hatten. Viele der angekauften Wohnungen befinden sich in Siedlungen mit einem hohen Anteil von ehemaligen oder sich noch in der Bindung befindlichen Sozialwohnungen, die mithilfe öffentlicher Mittel errichtet wurden und einmal in der Hand kommunaler Wohnungsunternehmen waren.

Verbesserung für die soziale Wohnraumversorgung

Nach Jahrzehnten des neoliberalen Ausverkaufs, durch den sich der Bestand von rund 588.500 öffentlichen Wohnungen in Berlin im Jahr 1990 auf knapp 270.000 im Jahr 2010 mehr als halbierte, scheinen die Re-Kommunalisierungen ein wichtiger Schritt in die Richtung einer stärkeren öffentlichen Verantwortung für die Wohnraumversorgung. Tatsächlich hat Berlin seinen kommunalen Wohnungsbestand mittlerweile auf knapp 355.000 Wohnungen ausgeweitet, womit das Land seinen Einfluss auf das Geschehen am Wohnungsmarkt verstärkt. Über das kommunale Eigentum an Wohnungen kann es etwa dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken, indem es die Mietsteigerungen stärker als bei den privaten Wohnungsunternehmen reguliert. So führte der Berliner Senat wesentliche Elemente des Mietendeckels nach dem Scheitern des Gesetzes vor dem Bundesverfassungsgericht für die Bestände seiner landeseigenen Wohnungsunternehmen fort. Erst kürzlich erließ der Senat sogar einen generellen Mietenstopp für die kommunalen Wohnungen bis zum Ende des Jahres 2023, um die Mieter:innen in der Energiekrise und angesichts der allgemeinen Preissteigerungen zu entlasten. Mieter:innen in re-kommunalisierten Beständen kommen nach der Übernahme der Bestände in den Genuss dieser Maßnahmen. Auch vor Kündigungen und Räumungen sind sie besser geschützt. Als Teil des Entlastungspakets hat der Senat bis zum Ende des Jahres 2023 ein Kündigungsmoratorium verhängt, wobei die Erfahrungen mit dem Moratorium während der Hochphase der Corona-Pandemie zeigen, dass die landeseigenen Unternehmen versuchen bestehende Gesetzeslücken zu nutzen, um Menschen dennoch zu kündigen und zu räumen.

Ein weiterer positiver Effekt der Re-Kommunalisierungen ist die Verbesserung bei der sozialen Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen.

Ein weiterer positiver Effekt der Re-Kommunalisierungen ist die Verbesserung bei der sozialen Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen. Bei der Wohnungsvergabe sind die landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin hoch reguliert. In der Kooperationsvereinbarung ist festgelegt, dass 63 Prozent der Wiedervermietungen an Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vergeben werden müssen. Wiederrum 25 Prozent dieser Wiedervermietungen sollen an besondere Bedarfsgruppen, wie Geflüchtete und WBS-Berechtigte mit besonderer Dringlichkeit vergeben werden. Je mehr Wohnungen in öffentliche Hand geraten und diesen politischen Vorgaben unterliegen, desto größer der Effekt der Maßnahmen. Bisher ist die Zahl an Wiedervermietungen bei den Landeseigenen laut Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2021 im Vergleich zum Gesamtbestand und der immensen Zahl an Wohnungssuchenden nur marginal. Lediglich rund 15.400 kommunale Wohnungen wurden 2021 demnach wiedervermietet, 9.600 Wiedervermietungen gingen dabei an WBS-berechtigte Haushalte. Als weitere Errungenschaft der Re-Kommunalisierung kann auch die demokratische Beteiligung der Mieter:innen durch die Mieterbeiräte und -räte gezählt werden, jedoch sind die Rechte der Mieterbeiräte bislang nicht gesetzlich verankert und die Mieterräte konnten trotz einem Sitz in den Aufsichtsräten bislang kaum Verbesserungen im Sinne der Mieterschaft bei den Unternehmen durchsetzen.

Hohe Schulden gefährden die Investitionsfähigkeit der Landeseigenen

Die beschriebenen Verbesserungen durch die Re-Kommunalisierungen können jedoch nicht über die Probleme der massenhaften Ankäufe zu Marktpreisen hinwegtäuschen. Diese bleiben nicht ohne Folgen für die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Deutlich wird das vor allem bei den großen Paketankäufen von ADO und Deutsche Wohnen bzw. Vonovia. Für die immensen Kaufsummen mussten sich die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften massiv verschulden. Die Restschulden haben sich bei der Gewobag seit 2016 von knapp über 500 Millionen Euro auf 965 Millionen Euro im Jahr 2020 fast verdoppelt, was vor allem auf den Ankauf der Wohnungen von der ADO zurückzuführen ist. Zur Finanzierung der Ankäufe zu Marktpreisen setzten die kommunalen Unternehmen teils auf neuartige Finanzprodukte, wie man sie eigentlich eher von renditegetriebenen Immobilienaktiengesellschaften kennt. Die Gewobag, die Howoge und die Degewo platzierten für die Finanzierung der kostspieligen Ankäufe Unternehmensanleihen, sogenannte „Social Bonds“, auf den Kapitalmärkten und brachten sich damit in eine verstärkte Abhängigkeit von internationalen Finanzinvestoren. Die Re-Kommunalisierungen führen damit zu der widersprüchlichen Konstellation, dass sich die landeseigenen Wohnungsunternehmen für die Übernahme von Wohnungen börsennotierter Wohnungskonzerne selbst an das Agieren von Vonovia & Co annähern und sich den Zwängen der Finanzmärkte stärker aussetzen müssen.

Zudem nagt die massive Verschuldung an der Investitionsfähigkeit der landeseigenen Unternehmen, was sowohl zulasten des Neubaus als auch der Instandhaltung und Modernisierung der Wohnungsbestände gehen könnte. Die Aufnahme neuer Kredite wird durch die hohe Last an Schulden und Zinsforderungen deutlich schwieriger. In der Folge werden Investitionen in Neubau oder den Bestand zurückgestellt, um die erhöhten Kosten zu kompensieren. Nimmt der Senat kein Geld in die Hand, um die Investitionsfähigkeit seiner Unternehmen, etwa über Eigenkapitalzuführungen aus dem Haushalt, zu stützen, könnten die Neubauziele der Unternehmen in Gefahr geraten. Zumal diese bereits in der Vergangenheit nie erfüllt wurden. In der letzten Legislatur verfehlte der kommunale Wohnungsbau die Zielmarke von 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr um mehr als ein Drittel.

Die Stimmung unter vielen Mieter:innen ist von einer gewissen Euphorie nach der Übernahme der Wohnungen in ihr Gegenteil gekippt.

Bereits erkennbar ist, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen als Reaktion auf höheren Belastungen ihre Instandhaltungsinvestitionen zurückfahren. Zwar fehlt es an einem umfänglichen Monitoring des Geschäftsgebarens der Unternehmen, die sich vom Land Berlin als ihrem Gesellschafter und der interessierten Öffentlichkeit nur ungern in die Karten schauen lassen. Eine genaue Analyse der Investitionstätigkeit wird damit erschwert. Dennoch sind die lauten Stimmen der Mieter:innen, die sich über kaputte Aufzüge, mangelnde Beseitigung von Sperrmüll und unerreichbare Verwaltungen beschweren, unüberhörbar. Ein berlinweit bekanntes Beispiel dafür ist die 2019 durch die Gewobag übernommene Großsiedlung in der Heerstraße Nord. Seit der Übernahme von der ADO zeigt sich eine Fülle von Problemen, etwa bei der Entsorgung von Sperrmüll und in Form vermehrter Gefühle von Unsicherheit, die durch eine anhaltende Brandserie mit mittlerweile mehr als 100 Bränden verstärkt wurde. Die Stimmung unter vielen Mieter:innen ist von einer gewissen Euphorie nach der Übernahme der Wohnungen in ihr Gegenteil gekippt. Die Missstände werden zwar durch den lokalen Mieterbeirat an das Unternehmen und die Politik herangetragen. Doch real ändert sich an den Zuständen nur wenig und Verbesserungen gehen nur langsam voran. Nicht wenige Bewohner:innen der Siedlung wünschen sich mittlerweile die ADO als Eigentümerin zurück, wo zumindest in der Rückschau und dem subjektiven Empfinden nach, vieles bei der Instandsetzung oder Ansprechbarkeit der Verwaltung besser lief. Ein Mittel gegen solche Tendenzen wäre ein Verständnis von Re-Kommunalisierung, das nicht beim Eigentümerwechsel aufhört, sondern durch vermehrte Investitionen in die Instandhaltung und eine verbesserte Mitsprache der Betroffen einen echten Mehrwert für die Mieter:innen schafft. Ansonsten droht die politisch forcierte Ausweitung der öffentlichen Bestände Zweifel zu nähren, ob eine kommunale Bewirtschaftung von Wohnungen tatsächlich eine gute Alternative zur privaten Eigentümerschaft bietet.

Re-Kommunalisierung als Geschäftsmodell

Die teils miserablen Zustände der re-kommunalisierten Wohnungen verweisen auf die jahrelange Vernachlässigung der Bestände durch die renditeorientierten Wohnungskonzerne, wie sie in vielen Siedlungen zu beobachten ist. Der Verkauf dieser heruntergewirtschafteten Bestände an die Kommunen bietet den Immobilienriesen eine lukrative Perspektive für Wohnungen, die sie als kaum verwertbar einschätzen. Zugleich nutzten die Unternehmen im Fall der ADO und der Vonovia die Einnahmen aus den Verkäufen zur Quersubventionierung neuer Ankäufe. So fusionierte die ADO kurz nach dem Abverkauf des Wohnungspakets von 6.000 Einheiten mit »Adler« und Vonovia nutzte seine Einnahmen aus dem Paketverkauf von 15.000 Wohnungen für die Übernahme der Deutsche Wohnen. In näherer Zukunft stehen absehbar weitere Wohnungsverkäufe der privaten Konzerne in größerem Stil an. Neben dem angeschlagenen Adler-Konzern, der voraussichtlich einen großen Teil seiner rund 25.000 Wohnungen auf den Markt werfen wird, hat auch Vonovia-Chef Rolf Buch den Verkauf von 66.000 Wohnungen angekündigt. Damit will das Unternehmen 13 Milliarden Euro einnehmen. Hintergrund sind die sich veränderten Vorzeichen auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten, wo einerseits steigende Zinsen und explodierende Baukosten Investitionen verteuern und andererseits die Anlage von Kapital in den Immobiliensektor angesichts der Zinserhöhungen weniger lukrativ gegenüber der Anlage in Staatsanleihen geworden ist. Für die Vonovia wird es dadurch teurer und schwieriger an neues Kapital zu kommen, weshalb sie durch die Verkäufe frisches Geld akquirieren will. Damit stellt sich für die Kommunen schon bald die Frage, ob sie einen Teil der Wohnungen zu Marktpreisen übernehmen will, um damit die börsennotierten Immobilienkonzerne zu stützen.

In Berlin liegt nach dem gewonnenen Volksentscheid die Vergesellschaftung als eine mögliche Alternative zu Re-Kommunalisierungen zu Marktpreisen auf dem Tisch. Dabei sind viele grundsätzliche Fragen, wie etwa die Höhe der Entschädigung, noch lange nicht geklärt. Nimmt die gesellschaftliche Linke die Vergesellschaftung als Option jedoch tatsächlich ernst, müsste sie etwaige Angebote für weitere Rückkäufe zu Marktpreisen kritisch betrachten. Das gilt allen voran für die mitregierende Linke. Gegenüber den betroffenen Mieter:innen könnte das die Partei in die Bredouille bringen, da den Betroffenen eine alternative Übernahme durch den nächsten Privatinvestor droht. Gleichzeitig würde sie an Glaubwürdigkeit gewinnen, dass sie es mit der Enteignung der Immobilienriesen wirklich ernst meint. Notwendig wäre dafür ein politisches Commitment, die Vergesellschaftung nicht nur diskursiv, sondern auch materiell in der Regierung voranzutreiben, statt dem Immobilienkapital den Arsch zu retten.


Autor

Philipp Möller ist Stadtsoziologe und schreibt zu wohnungs- und stadtpolitischen Fragestellungen unter anderem für das MieterEcho, Jungle World und Jacobin.


Titelbild

Hochhaus in der Bezirksregion Heerstraße Nord in Berlin Spandau (1968) | Foto: Wikimedia


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